La rentabilidad de la inversión inmobiliaria usualmente reeja un par de elementos relevantes, en primer lugar el mayor riesgo percibido por el inversionista al arrendar un inmueble y en segundo lugar la relación oferta – demanda implícita en el mercado, de esta manera, en los estratos altos de la ciudad en donde la demanda de vivienda en alquiler es proporcionalmente inferior a la oferta existente, las tasas de rentabilidad son bajas, mientras en los estratos bajos en donde la demanda de vivienda en alquiler es proporcionalmente superior a la oferta existente, las tasas de rentabilidad son superiores. En esta ocasión las tasas de rentabilidad fueron calculadas teniendo en cuenta que una buena parte de los cánones de arrendamiento de los locales comerciales, las bodegas y las ocinas fueron renegociados, al igual que una proporción de los cánones de las viviendas, como consecuencia del proceso de connamiento obligatorio decretado por el gobierno nacional, que perjudicó severamente el desempeño de la economía colombiana durante el segundo y tercer trimestre del 2020. A continuación presentamos la metodología de cálculo y los resultados de la misma:
El análisis se realizó empleando avalúos realizados a viviendas en la ciudad de Medellín, de las cuales se recopiló información de cuotas de administración e impuesto predial. Para realizar el cálculo, se estimó una comisión de administración inmobiliaria equivalente al 10% del canon de arrendamiento de la vivienda, una vacancia de un mes al año y medio canon de arrendamiento anual para el mantenimiento del inmueble. Con los datos recopilados se calcularon las rentabilidades netas de la inversión en bienes inmuebles, denida de la siguiente manera:
Empleando la expresión anterior es posible conocer el rendimiento neto de una inversión inmobiliaria en el segmento residencial, tomando los ingresos netos del activo como una proporción del valor del mismo. Es importante aclarar que en este tipo de análisis no se incluye la valorización del activo, de esta manera para obtener la rentabilidad inmobiliaria total es necesario agregarle la valorización del inmueble.
Los resultados obtenidos muestran como las viviendas con valores de mercado inferiores a cincuenta millones de pesos presentan rentabilidades netas promedio de 0,51% mensual, mientras que aquellas con valores de entre quinientos y mil millones de pesos exhiben rentabilidades netas promedio de 0,22% mensual, obteniendo como promedio de la rentabilidad neta mensual para inmuebles residenciales un 0.3%.
Renta Neta: (Canon- Administración-Predial-Administración inmobiliaria-Vacancia-Mantenimiento)
Valor del inmueble
A continuación se presentan las tasas de rentabilidad neta mensual y anual para viviendas dependiendo de su valor:
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