En Colombia millones de personas son inversionistas en propiedad raíz. Más del 40% de los hogares viven en arriendo pagando así la renta a un inversionista. Ha sido tradición invertir excedentes de las personas y empresas en inmuebles para la renta y el tiempo ha demostrado que la inversión inmobiliaria es una de las alternativas más seguras y rentables.
La rentabilidad de una inversión inmobiliaria
Cuando compras una propiedad para rentar, se debe tener en cuenta dos factores: La valorización del inmueble y la renta.
“Es un error común hablar de la valorización refiriéndose únicamente a la renta olvidando la valorización.”
Valorización: Es el incremento en el valor del inmueble de modo que, al pasar el tiempo, el inmueble adquiere mayor valor y al momento de venderlo el propietario obtiene un monto superior al que lo compró.
Cada inmueble puede tener diferente valorización pues depende de las condiciones del mercado, la zona, el tipo de propiedad y de copropiedad, etc. En conclusión, la valorización es variable de acuerdo a la oferta y la demanda.
Inicialmente, la rentabilidad se calcula dividiendo los ingresos anuales obtenidos del alquiler de la propiedad más la valorización obtenida en el año por el precio de compra y luego multiplicando el resultado por 100 para obtener un porcentaje. Este cálculo no toma en cuenta los gastos adicionales asociados con la propiedad.
Una vez recopilada esta información, puedes aplicar las fórmulas para calcular tanto la rentabilidad bruta como la neta.
La fórmula para calcular la rentabilidad bruta es la siguiente:
Mientras que para la rentabilidad neta, la fórmula se ajusta para incluir los gastos:
EJEMPLO 1:
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Compra de un apartamento por valor de $500.000.000.
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Supongamos que el apartamento se arrienda por $3.500.000 mensuales. Es decir, $42.000.000 en el año.
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Supongamos una valorización del 8% en el año, que daría $40.000.000 de valorización anual. Es decir, el apartamento si se vendiera 1 año después valdría $540.000.000.
Para calcular la rentabilidad de ese año sería:
Rentabilidad = $42.000.000 + $40.000.000 / $500.000.000 * 100
Rentabilidad anual = 16,4%
Es importante tener en cuenta los costos asociados a la propiedad, incluyendo el impuesto predial, el costo de administración (si hace parte de una copropiedad) y el de la administración inmobiliaria. Para calcularla, se restan del ingreso anual todos estos gastos y se divide el resultado por el precio de compra o valor actual de la propiedad, después se multiplica por 100 para obtener el porcentaje.
El costo del impuesto predial depende del municipio donde está ubicado el inmueble.
El costo de la administración o copropiedad lo define la asamblea de copropietarios del conjunto.
El costo de la administración inmobiliaria por costumbre se ha manejado el 10% del canon mensual. Esto incluye toda la comercialización, elaboración del contrato, inventario, seguro de arrendamiento y toda la administración del contrato de arrendamiento hasta devolver el inmueble a su propietario como debe ser.
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EJEMPLO 2:
- Compra de un apartamento por valor de $500.000.000.
- Supongamos que el apartamento se arrienda por $3.500.000 mensuales. Es decir, $42.000.000 en el año.
- Supongamos una valorización del 8% en el año, que daría $40.000.000 de valorización anual. Es decir, el apartamento si se vendiera 1 año después valdría $540.000.000.
- Supongamos que el impuesto predial anual cuesta $2.000.000.
- Supongamos que la inmobiliaria que arrendó el inmueble administra el contrato de arrendamiento y cobra un 10% sobre el canon de arrendamiento. En total del año serían $4.200.000.
- Supongamos que el costo de la administración de la copropiedad de este apartamento es de $300.000 cada mes. Esto daría un total en el año de $3.600.000.
Para calcular la rentabilidad de ese año sería:
Rentabilidad = (ingreso por arriendo anual + valorización) - (Impuesto predial + administración copropiedad + administración inmobiliaria) / costo de compra del apartamento y luego multiplicando el resultado por 100 para obtener un porcentaje.
Rentabilidad = ($42.000.000 + $40.000.000) - ($2.000.000+$3.600.000+$4.200.000) / $500.000.000 * 100
Rentabilidad anual = 14,44%
El resultado en ambos casos será un porcentaje. Estas fórmulas proporcionan una medida clara del rendimiento sobre la inversión y ayudan a los inversores a tomar mejores decisiones sobre sus propiedades inmobiliarias.
