El contrato de arrendamiento es uno de los acuerdos más comunes en el sector inmobiliario, ya sea para inmuebles comerciales o residenciales. Tanto propietarios como arrendatarios deben estar familiarizados con las normativas legales que regulan este tipo de contratos. Si te encuentras en la posición de querer terminar tu contrato de arrendamiento, es fundamental que conozcas los requisitos legales que debes cumplir.
Terminación por Mutuo Acuerdo
La ley ofrece la posibilidad de terminar el contrato de arrendamiento en cualquier momento, siempre y cuando el arrendador y el arrendatario acuerden los términos para su terminación.
Terminación por parte del Arrendador
El arrendador puede solicitar la terminación del contrato de arrendamiento por situaciones de incumpliemiento por parte del arrendatario y que dan lugar a la terminación inmediata del contrato. Estas son las definidas expresamente en la Ley:
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Mora en el pago de los cánones de arrendamiento dentro del periodo pactado.
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No pago de servicios públicos o cuotas de administración a cargo del arrendatario, cuando esto ocurre en desconexión, pérdida del servicio o incumplimiento en pagos de administración.
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Subarriendo, cesión o cambio de destino del inmueble sin autorización expresa del arrendador.
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Afectación de la tranquilidad de los vecinos o actos delictivos comprobados ante la autoridad policiva.
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Mejoras o cambios no autorizados , o destrucción parcial o total del inmueble.
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Incumplimiento del reglamento de propiedad horizontal , cuando se aplica.
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Por la mera voluntad del arrendador de dar por terminado el contrato. La Ley 820 de 2003 también incluye la facultad que tiene el al arrendador de terminar unilateralmente el contrato de arrendamiento durante sus prórrogas, siempre que se cumplan estas dos condiciones:
En Colombia, el contrato de arrendamiento de vivienda urbana está regulado principalmente por la Ley 820 de 2003, conocida como la Ley de Arrendamientos. Esta ley establece las condiciones bajo las cuales tanto el arrendador como el arrendatario pueden dar por terminado un contrato de arrendamiento
a) Notificación al arrendatario con al menos tres meses de antelación a la fecha en que desee darlo por terminado.
b) El pago de una indemnización equivalente a tres (3) cánones de arrendamiento y que deberá realizarse según el procedimiento establecido por la Ley en el Artículo 23.
b) El pago de una indemnización equivalente a tres (3) cánones de arrendamiento y que deberá realizarse según el procedimiento establecido por la Ley en el Artículo 23.
El pago de la indemnización deberá ser de uno punto cinco (1.5) cánones de arrendamiento cuando el contrato de arrendamiento cumpla como mínimo cuatro (4) años de ejecución, los cuales deberán ser contados a partir de la fecha de celebración del contrato.
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El arrendador también puede solicitar la terminación del contrato de arrendamiento invocando una de las siguientes causales especiales de restitución:a) Cuando el propietario o poseedor necesite ocupar el inmueble para su propia habitación por un término no menor a un año.
b) Cuando el inmueble deba demolerse con el propósito de efectuar una nueva construcción o cuando se necesite realizar reparaciones que requieran una desocupación total del mismo.
c) Cuando deba de entregarse el inmueble con el propósito de cumplir con las obligaciones originadas de un contrato de compraventa que hubiese celebrado el propietario.
Si el arrendador se encuentra en alguna de las situaciones anteriormente descritas, la Ley señala que debe presentar al arrendatario un documento escrito que contenga la causal de la terminación del contrato y adjuntar una constancia de haber constituido a favor del arrendatario, una caución en dinero, bancaria u otorgada por una compañía de seguros legalmente constituida, equivalente a seis (6) cánones de arrendamiento vigentes. El propósito de la caución es garantizar al arrendatario el cumplimiento de la causal invocada.
Terminación por parte del arrendatarioEl arrendatario puede invocar una de las siguientes causales para solicitar la terminación unilateral del contrato:
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La suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble siempre y cuando esto se dé a una acción premeditada del arrendador o porque éste se encuentre en mora a la hora de realizar los pagos que estuviesen a su cargo.
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La incursión reiterada del arrendador en situaciones que afecten el goce del inmueble por parte del arrendatario, lo cual debe ser comprobado ante la autoridad policiva.
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El desconocimiento del arrendador a los derechos que tiene el arrendatario por Ley o contractualmente.
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La ley ofrece al arrendatario la posibilidad de solicitar la terminación unilateral del contrato de arrendamiento durante el término inicial o sus prórrogas, siempre y cuando se cumplan estas dos condiciones:
a) Notificar al arrendador con al menos tres meses de antelación a la fecha en la que desee darlo por terminado.
b) Pagar una indemnización equivalente a tres cánones de arrendamiento, siguiendo el procedimiento legal incluido en el Artículo 25 de la ley.
